Al Focus Roma 2026 di ASPESI, nella sede di Confedilizia a Palazzo Bernini, proprietari, costruttori, aziende pubbliche e Campidoglio si confrontano sul nuovo Piano Casa. Il quadro che emerge è quello di una città dove gli immobili ci sono, ma restano bloccati da regole incerte, tempi lunghi e costi che non tornano
A Roma il problema della casa non è la mancanza di chi la cerca, ma la difficoltà di farla arrivare a chi ne ha bisogno. È il filo rosso che ha attraversato il Focus Roma 2026, il convegno organizzato da ASPESI Roma Unione Immobiliare con Immobiliare.it e Intesa Sanpaolo, che martedì 3 novembre ha riunito nella Sala Luigi Einaudi di Palazzo Bernini al Corso operatori, associazioni e istituzioni. Sullo sfondo, la recente approvazione del Piano Casa da parte del Parlamento, accolta da tutti come un punto di partenza ma ancora lontana dall’essere la risposta definitiva.
Ad aprire i lavori è stato Angelo Marinelli, Presidente di ASPESI Roma, che ha ricordato come il disagio abitativo tocchi ormai anche chi lavora, fino a costringere qualcuno a rinunciare a un impiego nelle grandi città.
“Questa dovrebbe essere la sfida che istituzioni, imprese, finanza e professionisti devono affrontare“, ha detto, invitando a leggere la nuova legge alla luce di ciò che potrà produrre una volta attuata.
Il Presidente nazionale di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha promosso l’impostazione del Governo, dal Piano Casa al disegno di legge sugli sfratti fino agli incentivi fiscali della legge di bilancio per i nuovi contratti. La preoccupazione arriva semmai da Bruxelles, dove la proposta europea sulla casa spinge gli Stati a limitare i diritti dei proprietari, a cominciare dagli affitti brevi.
“Non solo le associazioni della proprietà, ma qualsiasi cittadino dovrebbe ribellarsi“, ha avvertito, ricordando che “abbiamo ormai una serie infinita di casi in cui le estensioni di vincoli non hanno portato una casa disponibile in più“.
Su questa linea si è mossa la comunicazione di Claudia Barina, Presidente di Confedilizia Roma, dedicata alla situazione della casa nella Capitale. Il proprietario romano, ha spiegato, è quasi sempre una famiglia che ha investito i risparmi nel mattone: “per questo tipo di proprietà una casa è previdenza“.
A frenarla è soprattutto l’incertezza sui tempi di rilascio. Anche dopo i protocolli tra ufficiali giudiziari e forze dell’ordine, l’esecuzione di uno sfratto a Roma richiede ancora sei-otto mesi, e in alcuni casi arriva all’anno.
Barina ha poi chiesto al Campidoglio di ridurre l’IMU, oggi al massimo per le case in affitto, per chi sceglie il contratto concordato, perché i vincoli tendono a ritrarre l’offerta.
L’obiettivo, in vista del rinnovo dell’accordo territoriale fermo al luglio 2023, è mantenere il concordato come la scelta ordinaria e non l’eccezione.
La tavola rotonda, moderata da Paolo Leccese, Direttore editoriale di Casa Radio, ha messo intorno al tavolo Gabriele Bisegni, Renato Guidi e Maurizio Nuccetelli, con il Presidente di Federcasa Marco Buttieri in collegamento.
Proprio Buttieri ha illustrato il primo pilastro del Piano Casa, cioè il recupero degli alloggi popolari sfitti: un primo bando da circa 700 milioni, con un contributo medio di 25 mila euro ad alloggio, che dovrebbe rimettere in circolo circa 28 mila case entro l’inizio del 2027. È però la cosiddetta fascia grigia a preoccupare di più. Sono famiglie in graduatoria che, ha detto, “sono troppo ricchi per una casa popolare ma sono troppo poveri per permettersi una casa del mercato“.
Per questo, secondo Buttieri, il Piano Casa non può restare “una misura spot” e deve diventare strutturale.
Bisegni ha portato invece il punto di vista di chi costruisce. “L’offerta a Roma di case non c’è“, ha osservato, e i prezzi in salita lo dimostrano. Quel poco che c’è resta fermo tra permessi, interpretazioni normative che cambiano e un’iniziativa che impiega quattro o cinque anni ad arrivare sul mercato. I privati, ha aggiunto, possono essere un alleato flessibile del Comune, ovviamente non in ricerca di un margine, ma nemmeno “per beneficenza“.
Dal tavolo è arrivata anche una lettura del cambiamento richiesto agli operatori dal nuovo modello di housing sociale. Si passa, è stato detto, “dal costruttore che costruisce per vendere al costruttore che costruisce per gestire“.
L’assessore alla Casa e al Patrimonio di Roma Capitale, Andrea Tobia Zevi, non ha nascosto le critiche del Campidoglio a una legge che giudica povera di risorse per l’edilizia pubblica. Ha però rivendicato lo spirito comune: “siamo tutti allineati sul fatto che dobbiamo provare a farlo funzionare“.
Zevi ha annunciato che il tetto per il recupero di ogni alloggio è salito da 20 a 30 mila euro e che Roma approverà a breve un regolamento sull’housing sociale. Ha anche ammesso che per la fascia intermedia, stimata in 30 mila abitazioni, in questo momento questa equazione non è stata trovata. Tra costi di costruzione e canoni sostenibili, il divario da colmare è nell’ordine del 30%.
I numeri del report di Immobiliare.it, presentato dal Direttore generale Paolo Giabardo, hanno dato una misura a queste tensioni. In Italia le compravendite superano le 700 mila l’anno da cinque anni consecutivi, e il 2025 si è chiuso a 767 mila. A sostenerle non sono le nascite, ma l’esplosione dei nuclei di una sola persona, in un Paese dove due terzi delle case sono state costruite prima del 1980.
“La domanda non sembra essere un problema“, ha spiegato Giabardo. Il nodo è l’offerta, scesa nel 2026 per la prima volta in modo generalizzato.
Nel Lazio gli immobili in vendita sono calati del 7,5% in un anno, mentre la domanda è cresciuta quasi nella stessa misura. I prezzi sono saliti del 4,7% nella Regione e del 6,4% nel Comune di Roma, che è tornata il terzo capoluogo più caro d’Italia dopo Milano e Firenze.
Per Giabardo “Roma si è riconquistata il posto che in un certo senso si merita“. Resta però il secondo mercato più impegnativo del Paese, dopo Torino, per i contatti necessari a chiudere una vendita.
Dal mattone si è poi passati al credito con Marco Marocco, Senior Director di Intesa Sanpaolo e responsabile del coordinamento marketing e finanziamenti retail.
Marocco ha subito ridimensionato l’idea di un mercato trainato dai mutui. Solo il 40% delle compravendite è finanziato da un prestito, segno di un Paese che compra casa ancora in larga parte con i propri risparmi e che, per questo, resta per fortuna prudente.
A cambiare sono le richieste di chi si rivolge alla banca. I clienti vogliono gestire il mutuo dallo smartphone, e Intesa Sanpaolo ha già erogato finanziamenti a clienti che non sono mai entrati in filiale, perché il mercato come sempre va più veloce. Allo stesso tempo il 49% chiede ancora una consulenza e un interlocutore in carne e ossa, anche a distanza, prima di impegnarsi sull’acquisto che per molte famiglie rappresenta la parte principale della ricchezza.
La parola chiave, ha spiegato Marocco, è sostenibilità della rata. Vuol dire durate fino a 40 anni, finanziamenti fino al 100% del valore dell’immobile e la possibilità di pagare nei primi anni solo gli interessi.
I dati su Roma e provincia confermano la tendenza. L’importo medio sfiora i 190 mila euro, più alto della media italiana, e le famiglie allungano i piani per contenere le rate. Rispetto al 2024 i mutui con durate lunghe sono passati dal 51% al 68%, il rapporto tra prestito e valore della casa è salito al 70% e i mutui green sono cresciuti di dieci punti. Si comprano ancora case ampie, attorno ai cento metri quadri.
Sui tassi, rispondendo alle domande del pubblico, Marocco ha descritto una fase di stabilità. Non sono attesi grandi ribassi e, dopo alcuni anni, il tasso variabile è tornato conveniente per chi può sopportare qualche oscillazione, mentre il fisso resta la scelta di chi cerca certezze. Nessuna barriera, infine, per gli acquirenti stranieri, ai quali basta il codice fiscale per accedere al credito.
A chiudere i lavori è stato Federico Filippo Oriana, Presidente e CEO di ASPESI Unione Immobiliare.
Oriana ha letto nel confronto tra un’amministrazione e un Governo di colore opposto la prova che sulla casa si può fare politica nel senso migliore. Ha ricordato che entro il 2050 la gran parte della ricchezza mondiale sarà prodotta nelle città e che in Italia si costruiscono ogni anno molti meno appartamenti di quanti ne servirebbero.
Dalla sala, l’architetto e giornalista Valentina Piscitelli ha rilanciato il tema della burocrazia con un aneddoto provocatorio. Un alto dirigente dello Stato le avrebbe confidato che, per far funzionare il Paese, “vanno chiuse le facoltà di giurisprudenza per almeno 10 anni“.
Piscitelli ha chiesto una revisione critica di un sistema in cui i tecnici hanno lasciato il posto ai giuristi, e nel dibattito è emersa la critica a un’iperregolazione nata dalla sfiducia verso gli operatori. Nel dibattito è stata citata come modello una città come Copenaghen, che governa i progetti con poche regole chiare.
Il Focus, giunto alla trentunesima edizione, ha dato appuntamento al prossimo anno. Al di là delle posizioni diverse, il pomeriggio ha consegnato una diagnosi condivisa. A Roma non manca la domanda, e non mancano del tutto nemmeno gli immobili. Mancano le condizioni affinché quelle case tornino a essere abitate.
[ Dalila Gorla ]