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Efficientamento energetico: come valorizzare un immobile e gestirne al meglio il consumo energetico

L’ENEA affronta il tema delle problematiche legate al consumo energetico e lancia un nuovo portale web dedicato alle diagnosi energetiche, obbligatorie per la classe immobiliare, utilizzabile già a partire dal prossimo luglio

È noto ormai da tempo, come la riflessione sulla realtà fisica sia affiancata dal desiderio di dare risposte a problemi pratici, di fornire dunque tecnologie in grado di aiutare l’umanità a soddisfare i propri bisogni. Oggi gran parte di questi bisogni (come il calore, il trasporto, la luce,…) sono soddisfatti attraverso lo sfruttamento di combustibili fossili (petrolio, carbone, gas naturale) risorse finite, destinate ad esaurirsi, il cui impiego massiccio ha causato un rapido aumento di anidride carbonica atmosferica che sta alterando l’equilibrio dell’ecosistema. Le prime avvisaglie di drammatici cambiamenti climatici sono ormai evidenti e gli sviluppi futuri potrebbero esserlo ancora di più. La transizione verso fonti energetiche sostenibili è quindi diventata una questione urgente. Lo afferma Federico Testa, Presidente ENEA, durante l’introduzione al convegno sul «Consumo Energetico degli Edifici ad uso Direzionale in Italia», indetto dall’ente stesso in collaborazione con Assoimmobiliare, ribadendo più volte l’importanza di far partire la loro iniziativa a favore dell’efficientamento energetico che vedrebbe coinvolte le filiere industriali italiane, producendo conseguenze positive sia dal punto di vista del reddito del Paese, sia dell’occupazione. Si tratta fondamentalmente di orientarsi su di una realtà meno inquinata verso cui indirizzare la società e dove il risparmio energetico rappresenti il risultato di un impegno ed un’attenzione a favore dell’ecosostenibilità.

Di recente è stata effettuata dall’ENEA, in collaborazione con Assoimmobiliare, una stima del consumo di alcuni edifici, accertando allo stesso tempo la regolarizzazione delle diverse condizioni climatiche esterne che influiscono su di esso. L’esigenza nasce dalla necessità di avere dati di riferimento utili agli interventi di riqualificazione. Lo studio si basa sui consumi reali di 123 diagnosi energetiche di edifici per uffici presenti sul territorio nazionale (Roma, Milano, Firenze, Bologna), che consumano complessivamente circa 40.000 TEP nell’arco di 1 anno. I dati utilizzati sono stati estratti da ENEA dal portale Audit 102.

Come hanno fatto presente Domenico Santino (ENEA), Francesco Arnesano (Comitato Sostenibilità Energetica Assoimmobiliare) e Fabrizio Martini (ENEA) si è rivelato alquanto importante per lo studio l’individuazione di usi energetici non presenti in tutti gli edifici (mense aziendali, server farm,…) per analizzarle singolarmente al fine di un’indagine più precisa. Non da meno è stata l’analisi delle server fam, presenti in 40 edifici, con un’incidenza sui consumi totali che va tra il 60% e l’1%. Tra tutte le utenze presenti negli edifici, i consumi di climatizzazione prevalgono con il 57% rispetto al consumo degli apparecchi FEM 25% e all’illuminazione con il 17%. Questo studio ha consentito di analizzare in maniera critica l’uso fatto dagli auditor energetici del foglio di calcolo proposto da ENEA per la raccolta delle informazioni. Un benchamark incentrato sul settore immobiliare, in quanto rappresenta il 40% del consumo di energia ed il 36% di emissioni di CO2.

Già a partire dal 2 gennaio 2020 ENEA si occuperà di rielaborare nuovi dati per nuovi benchmark di riferimento con un livello qualitativo e quantitativo molto più alto di quello attuale. La procedura operativa è basata sulla creazione di un portale web dedicato alle diagnosi energetiche obbligatorie, che sarà attivo già a partire da luglio 2019. La documentazione relativa alle diagnosi effettuate sarà composta da elaborati da caricare sul portale quali: file di custerizzazione [una lista dei siti produttivi e loro consumi totali (TEP), siti oggetto di diagnosi]; file di riepilogo (consumi totali del sito, suddivisi per vettore energetico e per area funzionale, indicatori energetici globali); Rapporto di diagnosi (un PDF contenente tutte le informazioni raccolte sia in termini qualitativi che quantitativi, una documentazione che i soggetti obbligati all’effettuazione di diagnosi energetica, sono tenuti ad inviare ad ENEA secondo quanto previsto nell’ambito dell’art.8 del D.Lgs 102/2014). Fogli di calcolo il quale scopo sarà quello di omogeneizzare l’approccio alla diagnosi, fornendo una chiave di lettura condivisa della classificazione del consumi; consentire una chiara e condivisa definizione dei benchmark energetici di riferimento; consentire la valutazione qualitativa della correzione tra proprietà dell’edificio (classe energetica, data di riqualificazione, superficie,…) e consumi energetici.

Alcuni esperti del settore, in particolare Paolo Gencarelli (Direttore Acquisti di Poste Italiane S.p.A.), Carola Giuseppetti (Consigliere e Direttore Generale Sidief), Paolo Quaini (Responsabile Servizi Energetici e Ambientali Edison S.p.A.) e Ugo Salerno (Chairman & Ceo RINA S.p.A.), sono intervenuti durante la parte conclusiva del convegno spiegando come valorizzare gli immobili attraverso l’efficientamento.

La Tavola rotonda

Andiamo dunque a leggere nel dettaglio cosa hanno replicato alle domande dirette della Presidente di Assoimmobiliare, Silvia Maria Rovere, moderatrice, in questa occasione, della tavola rotonda.

D: In un patrimonio così diffuso come quello di Poste Italiane quali possono essere le misure per migliorare l’efficienza energetica e quali sono le strategie che voi attuate in questo senso?

Paolo Gencarelli: “È un tema molto interessante perché ci si confronta con una molteplicità di oggetti diffusi sotto il profilo latitudinale e longitudinale nazionale. Il monitoraggio e la comprensione soprattutto quando si ha un numero importante di siti è essenziale. Il tema chiave è sempre quello di trovare un ritorno nell’uso dell’investimento. Di fatto noi avremmo bisogno di un sistema di monitoraggio continuo, un sistema di analisi semplificato e un sistema di micro intervento. Questo vorrebbe dire investire su tecnologia ma anche su capitale umano. Noi oggi stiamo investendo in tecnologia, questo vuol dire misurare in modo automatico, automatizzare, «switch on switch off». Il tema del ritorno dell’investimento ma anche del risparmio dell’energia vuol dire anche sperimentazione e noi stiamo facendo un piano di LED mostruoso, LED ovunque. Probabilmente se si potesse fare sistema in un meccanismo di sperimentazione, un circuito per cui un’altra azienda simile ha fatto una sperimentazione e offre la possibilità di condivisione non ci sarebbe competizione”.

D: Sidief gestisce, come voi sapete, il grande patrimonio immobiliare della Banca d’Italia, composto sia da uffici sia da residenze, chiederei a te Carola di commentare sulla differenza che c’è tra la gestione degli immobili ad uso direzionale, che stiamo affrontando oggi in questa sede, e la gestione degli immobili ad uso residenziale.

Carola Giuseppetti: “Noi abbiamo un patrimonio prevalentemente residenziale ed è tutto un altro mondo. Sono caratteristiche completamente diverse. È un comparto di evoluzione, è la domanda che cresce nell’ ambito residenziale. Gli investitori spingono su questo settore e noi ci lavoriamo, siamo proprietari cielo terra, poi ti racconterò un po’ i vincoli, ma sicuramente è una terra da esplorare e noi siamo pronti a collaborare anche con i nostri super tecnici. Abbiamo un bel campione su cui lavorare”.

D: Quale può essere il ruolo di una realtà importante come Edison in tutto quello che ci siamo detti oggi?

Paolo Quaini: “Lo sforzo che noi di Edison stiamo facendo oggi, è quello di affiancare al «business as usual» un’attività di sperimentazione con la finalità di introdurre modelli standard. Quando dobbiamo presentare un business plan di un intervento, c’ è il tema della effettiva gestione dell’edificio nel tempo. Ma soprattutto una sfida che ci piacerebbe trovarci davanti un giorno e per cui spingiamo, che non è quello di vincere una gara sul massimo ribasso di oggi, è trovarci alla fine del nostro contratto di 7 anni di gestione dell’edificio con un valore dell’immobile maggiore”.

D: Quali sono le difficoltà, anche di mentalità, da superare per arrivare ad un miglioramento significativo?

Ugo Salerno: “Secondo me uno dei punti veramente importanti, come ha detto all’inizio il presidente dell’ENEA, è quello di incentivare l’innovazione. Ci faceva l’esempio di quello che è stato fatto con la politica dei pannelli solari, ovvero è stata incentivata la produzione anziché il miglioramento delle prestazioni energetiche. Questo è stato un errore secondo me molto grave perché non ha fatto nascere l’industria italiana di questo settore e invece ha sovvenzionato produttori che non erano italiani. Tornando a quello che ci dicevamo, perché è importante la riduzione dell’impatto ambientale in questo settore? Perché il settore immobiliare rappresenta il 40% del consumo di energia e il 36% di emissioni di CO2. Se si ottengono dei miglioramenti, se si migliora nella tecnologia dall’ altro lato si consente di risparmiare e di avere un ritorno sull’investimento che è sicuramente importante. Io ho guardato con attenzione lo studio che è stato presentato e credo che sia importante aver posto le basi per una metodologia ma che non è ancora utilizzabile dal punto di vista dei risultati. D’altro canto però, penso che sia una soluzione valida e molto utile, un’analisi di un numero immenso di dati grazie all’utilizzo di sistemi ad intelligenza artificiale una volta raggiunti i benchmark di riferimento”.

Una sfida molto impegnativa quella dell’ENEA, a cui l’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile e altri esperti del settore precedentemente citati stanno mettendo anima e cuore diffondendo una giusta informazione ed una metodologia di approccio al sistema di gestione degli immobili fondamentale per un domani «E-Cosciente».

[ arch. Isa Sambucci ]